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澳房市会面临第三次崩盘吗? 前央行行长麦克法兰否认

来源:澳洲网 作者:本报记者 时间:2020-01-28 16:20:04 点击:

【澳洲网高嘉文1月20日编译报道】澳洲房价持续上涨,但前澳央行行长麦克法兰(Ian Macfarlane)认为房价不会崩盘。


央行为房地产泡沫踩了刹车

麦克法兰近日在接受沃克(Joseph Walker)的采访时对其在2002年宣布涨息的决定非常满意。他说:“我不知道我们是否做到了这一点,但房价确实停止了上涨……当然,这是我们试图实现的目标,是一次温和的着陆,没有崩盘。”

温和是一种保守的说法。平均而言,房价又持续上涨了2年,然后在接下来的几年里基本保持稳定,直到2008年全球金融危机后的降息和首次购房者的增加再次刺激了房价。

在麦克法兰担任央行行长期间,主要城市的平均房价上涨了120%,从略高于年收入4倍升至近7倍。对此,麦克法兰认为,这种飙升在一定程度上是抑制通胀的必然结果。他解释称:“我们终于降低了通货膨胀率,降低了利率,当利率下降时,人们就有能力偿还更多的抵押贷款。当然,更大的抵押贷款意味着民众有更多的钱用于买房,从而推高了房价。”


央行催生了房地产泡沫

下一次房价反弹是由大幅降息引发的,在2008年9月至2009年4月的短短8个月里,利率从7.25%降至3%,降幅超过50%,同时陆克文政府在全球金融危机期间对首次购房者的提振。但这只是短暂的,政府的补贴是暂时的,而当时的澳央行行长史蒂文斯(Glenn Stevens)坚持其前任的做法,在2009年10月,随着全球危机最糟糕的时期明显过去,他再次开始加息。然而,随着矿业繁荣的破灭,以及对另一种经济增长来源的绝望,央行转而将住宅建设作为救世主。

由于政府住房政策没有重大变化,2012至2017年房地产价格的飙升在很大程度上要归因于澳央行的降息,从4.75%降至1.5%。

本次房价飙升没有被投机投资者主导的原因之一是监管机构的干预。银行监管机构澳洲审慎监管局APRA在与包括澳央行在内的金融监管机构理事会(Council of Financial)磋商后,于2014年底开始对投资者贷款踩刹车,可能是为了避免本世纪初的“疯狂”重演。尽管如此,澳主要城市的房价还是上涨了2/3,主要是悉尼和墨尔本的房价上涨。到2017年底,这种繁荣已经耗尽了资金和动力。

悉尼和墨尔本的房价分别下跌了约15%和11%,但仍比麦克法兰离开澳央行时高出80%以上。

现在呢?在似乎避免了2次房地产泡沫的崩盘,如今会是第三次吗? 麦克法兰表示:“我看到房价崩溃的风险了吗?不,我不知道。我认为在过去的30或40年里,房地产的相对价格已经发生了根本性的变化,我不认为它会回到以前的水平。家庭为抵押贷款提供服务的能力已经达到极限。”

来源:澳广网

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