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《ABC》信贷收紧+供应过剩 澳房价或继续走低

来源:澳洲网 作者:本站编辑 时间:2019-04-29 11:16:31 点击:

【澳洲网孙诗诗4月19日编译报道】以悉尼、墨尔本等城市为代表,澳洲房价在近一年半的时间内出现大幅回落。专家称这种趋势还可能继续。

 

 

澳广网15日报道,房价下跌是经济莽撞发展带来的问题。越夸大经济提升的速度,房价不可避免地下跌时带来的痛苦就越大。

 

之前房价回落还被视为市场的一次健康调整,未引起重视,然而现在这个问题已经引发了监管者以及澳洲央行(RBA)在内的政策制定者担忧。

 

尽管房价下跌目前尚未对更大范围的经济带来威胁,但这种趋势不可能保持不变。甚至连平时头脑冷静的人也开始预测,澳洲房价将继续下跌至今年结束。

 

目前的问题是引起房价下跌的经济基础无法被改变。下调利率可能减轻房价下跌带来的痛苦,但无法完全治愈。这是因为房地产市场受到两股强大力量的削弱:收紧的信贷环境和逐渐显现的供应过剩。

 

信贷收紧将持续下去

 

许多专家呼吁银行放开现金流交易,让其像过去那样自然发展即可。换句话说,就是回到过去不负责任借贷的时代。

 

不可否认的是,潜在的买房者不再有轻易获得现金的机会。如果他们获得了贷款,就不能筹集到曾经可以获得的现金。银行近期开始对潜在贷款人的借贷能力进行了严格的测试,而他们早就应该这么做。这至少在短期内并不会有什么变化。

 

流动现金减少会直接影响房价,收紧的信贷环境无意给房地产市场带来的最大压力。去年,银行监管者甚至接触了两项主要的借贷限制,然而并没有点燃投资者的欲望。

 

显然,监管者也越来越焦虑。12日,RBA改变了一贯的“我总是对的”的态度,对本地经济列出了担忧点,很多都和房地产有关。RBA尤其担忧房价下跌会使很多借贷者陷入所谓的负资产(你的抵押贷款超过了房产价值)。如果借贷者失业,无法偿还房贷,这将成为一个问题。最终承担损失的还是银行,而银行就会继续收紧信贷。

 

从全国来看,这其实并不是一个问题。但是,如果基于地区情况来看,昆州和西澳的房价已经经历了多年下跌,确实成为一个困扰。

 

逐渐显现的供应过剩

 

RBA最大的担忧之一是即将有大量的新住房进入市场,尤其是在悉尼。

 

RBA发布的《金融稳定性评估报告》(Financial Stability Review)内容通常是枯燥的。然而,现在却不是这样。整篇报告都在讨论转向高密度住房供应带来的风险,这是值得冷静阅读的。

报告指出:“大量新住房的涌入可能会加剧房价的下跌。”

 

这可以是一个简单的经济学问题,但也是许多观测家一年多以来一直关注的问题。RBA首次明确指出持续低迷的房地产市场会对经济产生潜在影响。

 

RBA在一份声明中表示:“较低的房价增加了欠款清偿失败的可能性,不过到目前为止,失败率保持低水平。”对那些在房价更高、贷款更容易的时候买房的人来说,这可能发生。不过,他们可能难以还清房贷,这就给房价带来了压力。

 

从理论上讲,低房价会影响房租。这也给贷了巨款投资房产的人带来了痛苦。如果他们违约的话,这种痛苦直接转移到银行身上。

 

虽然房价不可能永远下跌,但如果在今年剩下的时间内房价继续下跌的话,这不仅给银行系统带来压力,更给政府财政收入带来压力。

 

房价迅速且持续的下滑早已经给供应带来了影响。害怕供应过剩的开发商已经退出了。在3月结束的第一季度,新楼盘开发数量减少了16%以上。

 

移民数量仍在增长

 

尽管出现房价下跌趋势,但移民数量仍在以破纪录的速度增长。澳洲统计局(ABS)上周发布的数据显示,2018年澳洲人口增长了39.5万人,大部分由移民推动。其中,多数新移民选择居住在新州和维州。

 

需求增加和供应放缓最终将支持房地产市场。至少从理论上讲得通。

 

 

建筑业低迷影响基建

 

建筑行业低迷对更广泛经济的影响成为一大问题。目前,基建项目看起来正在从低迷的建筑工程中吸收工人。但是如果大部分工人失业,无法偿还房贷,房地产市场泡沫带来的通货紧缩或可能成为一个问题。

 

这也对政府收入产生了影响,比如新州政府。尽管新州政府对房地产印花税的依赖性最高,但在其他州也出现类似情况。

 

尽管新州的财务状况相对健康,但政府收入减少将影响政府在基建项目的支出能力。这意味着联邦政府需要为各州提供更多的资助,以确保城市的宜居性,并抵御失业率飙升带来的影响。但联邦预算案中承诺的盈余看来也难以实现。

 

作者:Ian Verrender,澳广网商业评论员,2014年加入澳洲广播公司。

 

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